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不動産仲介業者の選び方と契約の形態

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マンションを売却時には、まず売主と不動産会社との間で「媒介契約」を結びます。「媒介契約」とは、不動産の売買時に仲介をしてもらうという契約のことです。この媒介契約には下記の3種類があります。


@「一般媒介契約」

その契約を結んだ不動産会社以外の複数の不動産会社にも売買を依頼することができる契約です。


A「専任媒介」

これは、契約した不動産会社以外には売買を依頼することができない取引形態のことです。
ただ、この契約では、依頼主は、自分で購入希望者を見つけてくることはできることになっています。(自己発見取引)


B「専属専任媒介」

これは、契約した不動産会社以外には売買を依頼することができない取引形態のことです。
またこの契約では、依頼主は、自分で購入希望者を見つけてくることもできないことになっています。


このように、媒介契約には3種類あり、どの契約形態にするか選ぶことができます。


どの契約が良いのか?

不動産業者との契約で専任(専属)にするか、一般にするかは、それぞれのケースもあり迷うところですね。

ここでは、専任媒介契約と一般媒介契約の二つに分けて、それぞれの特徴を解説します。


まず、専任の場合は、一社の不動産会社に売却を任せるわけですから、売却物件の紹介などをその業者が一手に引き受けて行います。専任媒介契約の場合、業者には報告義務がありますので、どんな進行状況かきちんと報告を受けることもできますし、1社とのみ連絡をとって連携して売却を進めることができます。

成約すれば必ず売主側の手数料は入ってくることが確定していますので、力を入れて広告宣伝してくれるだろうというメリットがあります。

売却を一社に任せるといっても実は、他の業者に情報が紹介されないというわけではありません。売却を任された業者は不動産会社同士の物件の情報を交換する不動産情報ネットワーク「レインズ」に物件の情報を登録する義務があります。

共有した情報を元に他の業者が買主を見つけてくれる場合もあります。この場合は売主側の手数料は、専任を任せた業者に払うことになり、買主側の手数料は、見つけてくれたほかの業者に支払われます。

ただ、他社が買主を見つけてくるのを嫌がって他社が広告を出すことを禁止する会社もあるようですので、専任を任せる会社はよく選んだほうが良いでしょう。


一般媒介場合は、複数の業者と契約して、売却を任せる方法です。この場合は、取引を成立させた業者にみ手数料が支払われることになるので、他の業者と競うことになります。

複数の会社がネット上などで宣伝してくれるため、見てくれるお客さんが増えるかもしれません。
ただ、もし他社に先をこされて成約されてしまうと、手数料が全く入ってこないということがあるため、広告などにあまりお金をかけて宣伝はしない可能性もあります。


このように、専任、一般それぞれに、メリットとデメリットがあります。この契約の形は、変更することができますので、はじめは専任にしていたけれど、あとから一般に変えたというケースも多いです。


マンション売却を依頼する業者を選ぶポイントは

買い手を捜す力、「集客力」を持っているかどうか
情報を出してくれる信頼できる担当者を選ぶ

ということです。

集客ネットワークが大きい大手業者や地元に強い販売力を持つ業者などあなたのマンションの周りの地域で販売力が強そうな会社を探してみましょう。家に入ってくるチラシやネット広告などからある程度情報収集できます。

また、信頼できる担当者を選ぶことも重要です。売却を頼む担当者は、信頼できて、売主側にしっかり情報を提供してくれる人を選びたいものです。また、自社だけで情報を抱え込まず、他の会社にも物件情報をきちんと公開して、積極的に買い手を探してくれる会社を選びましょう。