抵当権が付いている場合は？
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抵当権が設定されているケースは？
売却不動産に抵当権が付いているケースはけっこうあります。
マンションを購入するとき、現金で買える人は少数派ですから、住宅ローンを組んで買う場合が一般的です。
その場合、物件には銀行の抵当権がつきます。
売却を予定しているマンションにまだローンが残っていて、銀行の抵当権が付いているというケースはよくあります。
こういった場合、売却するには抵当権を抹消しなければなりません。
もちろん、この抵当権を消すためにはローンを完済する必要があります。
では、売主がこの住宅ローンの代金をマンションを売却した代金で完済しようと考えている場合、どういった手続きで売却を進めていけば良いのでしょうか？
こういった場合によく行われるのが以下の方法です。
抵当権抹消と代金決済・所有権移転登記を同時に行う
不動産の登記手続は、かなり気を使われて行われます。
代金の決済と買主への所有権移転登記は金融機関の一室などで同時に行われるのが普通です。
売却物件に抵当権が付いていて、売却代金でローン完済→抵当権抹消を行う場合、抵当権抹消も含めて全ての手続を一緒にやってしまうという方法が取られています。
つまり、銀行の一室などに関係者が集まったり、書類を全て揃えておいて、 代金の決済、売り物件の抵当権の抹消手続、買主への所有権移転登記など全ての手続を同時に行ういう方法です。
この手続がおわると、売主は代金決済をして抵当権を抹消し、買主に所有権を移転し、無事に取引が終わるということになります。
担保割れで売れないケース
上記のような手続ができるのは、売主が売却代金で住宅ローンを完済できる場合です。
もし、売却代金をローン返済に充てても、ローンが完済できないと、抵当権をはずせないことになってしまうので、売却は難しくなります。
抵当権を抹消するには、残りのローンを自己資金で出す必要があるのです。あとは、買い替えであれば、抵当権抹消ローンの借り入れなども可能ですが、こういったローンは審査の面ではすこし厳しくなります。
