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残りのローン・残債はどうする?

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売却したいマンションにまだローンが残っていて、抵当権が付いている。というケースがあります。

ここで、そもそも「抵当権が付いているマンションを売れるのか?」という疑問が出てきますね。


抵当権が付いている物件を売ることができるか?


マンションを購入する場合、通常はローンを組んで購入する場合が圧倒的に多いでしょう。

その場合、買ったマンションには、ローンを借り入れた金融機関が権利を持つ「抵当権」が付きます。
そして、その物件の登記記録の乙区に、そのことが記録されます。

購入後、ローンを支払っていくことになりますが、このローンが完済されず、抵当権が残っている状態でマンションを売却できるか?ということです。

普通に考えて、抵当権が付いたままの物件を購入する人はいません。
なぜなら、そんな物件を購入しても、自分が購入した後に、抵当権を実行されて、マンションを競売にかけられてしまうことが考えられるからです。


ですから、現在抵当権が付いているマンションを売却したいのであれば、抵当権を抹消してあげる必要があります。抵当権を抹消するためには残りのローンを完済しなければいけません。自己資金でローンを完済できれば良いですが、ローン金額が大きければ抵当権を抹消するための資金を用意できないこともあるでしょう。

ですから、実際には、マンションの売却代金でローンの残りを完済し、抵当権をはずすと同時に、買主に所有権を移転して、新しい買主の債務のための抵当権を設定ということを同時に行うケースが多いのです。

このような取引で、抵当権が付いているマンションを売却することが可能になります。



ローンが完済できない場合はどうするか?

問題は、マンションを売却しても、ローンが完済できない場合です。

売却の価格が残りのローンよりも低い場合は、足りない金額に自己資金を使ってローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。


自己資金が用意できれば良いのですが、出来ない場合は、住み替えローンを利用する方法があります。

「住み替えローン」とは、金融機関が用意している買い替え用のローンで、新しく購入する住宅を担保として新しい物件のローンに加え、前の物件のローンを完済して抵当権を抹消する資金を借り入れできるローンです。

金融機関側から見れば、抵当権を抹消する費用分は、担保価値以上の信用貸しになるわけで、その分審査は厳しく見られることになります。

また、審査が通ったとしても、「新しい物件のローン+完済のための資金」を借り入れることになるわけですから、借入額が大きくなります。

ローン残債が多ければ、それだけローン額が増えるのですから、住み替えローンを利用するときは、注意が必要です。


毎月のローンの返済額、家族のライフプランなど、一度きちんとシュミレーションして、住み替えも含め、借り入れが妥当かどうか十分検討しましょう。